8 (902) 927-04-97Перепланировка нежилого помещения подчиняется тем же базовым правилам, что и квартира, но есть нюансы. Магазин, офис, кафе, склад — у каждого объекта своя специфика, а ставки выше, потому что речь о бизнесе и более крупных штрафах. Разберем, чем отличается согласование разных нежилых объектов.
Варианты оформления перепланировки
Главное, с чего начинается перепланировка коммерческого помещения, — понять, где расположено помещение. От этого зависит вся процедура. Возможны два варианта.
- Нежилое помещение внутри многоквартирного дома — магазин на первом этаже, офис, салон.
- Помещение в отдельно стоящем нежилом здании — бизнес-центр, торговый комплекс, склад.
Порядок согласования у них разный.
Нежилое помещение в многоквартирном доме
Здесь правила близки к требования по перепланировке квартиры. Перепланировку согласуют до начала работ через орган местного самоуправления или жилищную инспекцию. Логика та же — проект, разрешение, работы, акт, технический план, запись в ЕГРН.
Но есть и отличия. Нежилое помещение в доме чаще затрагивает общее имущество — фасад, несущие стены, входные группы, общедомовые коммуникации. Любые работы с общим имуществом требуют согласия собственников дома.
При этом:
- Решение принимает общее собрание собственников многоквартирного дома.
- Когда работы уменьшают общее имущество, нужно согласие всех собственников, а не только большинства.
Это правило закреплено статьями 36, 40 и 44 Жилищного кодекса. Игнорировать его нельзя и без протокола собрания согласование не пройдет.
Отдельный вход и фасад
Самая частая задача для коммерции на первом этаже — отдельный вход с улицы. Это всегда вмешательство в общее имущество, потому что затрагивается наружная стена дома и часть земельного участка под крыльцо. Поэтому к обычному пакету добавляются дополнительные требования:
- Решение общего собрания собственников об использовании общего имущества.
- Согласие всех собственников, если общее имущество уменьшается.
- Согласование внешнего вида входной группы с архитектурными требованиями муниципалитета.
Изменение фасада, витрины, установка крыльца и козырька попадают под те же правила. Это самая сложная и долгая часть согласования.
Помещение в отдельном нежилом здании
Здесь процедура заметно проще. Обращаться в администрацию не нужно, потому что многоквартирного дома и его жильцов нет. Достаточно подготовить пакет документов и оформить изменения:
- Проект перепланировки и техническое заключение о неотнесении изменений к реконструкции.
- Технический план от кадастрового инженера.
- Внесение изменений в ЕГРН.
Согласие соседей по дому здесь не нужно, а вот требования к безопасности конструкций остаются такими же строгими. Несущие элементы трогать нельзя без расчетов и заключения.
Что важно знать арендатору
Бизнес часто работает в арендованном помещении, и тут есть подводный камень. Арендатор не может затевать перепланировку по своему усмотрению. Нужно соблюсти два условия.
- Право на перепланировку прямо прописано в договоре аренды.
- Получено письменное согласие собственника помещения.
Без этих условий любые работы незаконны вдвойне — и перед государством, и перед собственником. Поэтому вопрос согласовывают с владельцем до начала ремонта.
Ответственность за самопроизвольную перепланировку
Для нежилых помещений штрафы выше, чем для квартир. Если бизнес ведется юридическим лицом, самовольная перепланировка по ст. 7.21 КоАП тянет на сумму от 40 000 до 50 000 рублей. Добавьте к этому предписание восстановить помещение и простой бизнеса на время разбирательств. Экономия на согласовании оборачивается куда большими потерями. Технический план для нежилого объекта обязателен так же, как для квартиры. Без внесения изменений в ЕГРН перепланировка не считается завершенной.
Кадастровая служба «Техплан» в Красноярске согласовывает перепланировку нежилых и коммерческих объектов — магазинов, офисов, кафе, складов. Подготовим проект, техническое заключение и технический план, поможем с протоколом собрания и отдельным входом. Звоните 8 (391) 297-04-97 или приходите по адресу г. Красноярск, ул. Мичурина, 3в, оф. 205.
Частые вопросы
Можно ли объединить два смежных офиса или магазина?
Да, объединение соседних помещений — это перепланировка. Понадобятся документы для согласования перепланировки, а если общая стена между ними несущая, то объединение невозможно.
Нужно ли созывать собрание жильцов, если я не трогаю фасад и стены?
Нет. Когда работы идут внутри помещения и общего имущества не касаются, согласие собственников дома не требуется. Собрание нужно только для фасада, входной группы, несущих конструкций и общих коммуникаций.
Сколько голосов нужно для отдельного входа?
Простого большинства недостаточно. Отдельный вход затрагивает несущую стену и землю под крыльцом, а это общее имущество дома. На практике согласующие органы требуют согласия всех собственников, поэтому протокол собрания готовят особенно тщательно.
Помещение оформлено на ИП, а не на ООО. Штраф меньше?
Размер санкции зависит от того, как квалифицируют нарушителя. Для должностных лиц по ст. 7.21 КоАП штраф ниже, чем для юрлиц, но к нему добавляется предписание восстановить помещение. Экономии тут немного, поэтому согласование выгоднее в любом статусе.