В строительной практике последних лет появилось новое поколение жилых комплексов — многоуровневых, интегрированных, с единой архитектурой и инфраструктурой. На одном стилобате соседствуют жилые башни, подземные паркинги, торговые и социальные объекты. Но в законодательстве таких конструкций пока нет — все они оформляются как несколько отдельных зданий с разными кадастровыми номерами.
Сейчас готовится законопроект, который должен закрепить в нормативной базе понятие «сложносоставного жилого объекта» — или, по предварительным сообщениям, «многоэтажного жилого комплекса».
Что является сложносоставным объектом
По обсуждаемой концепции, речь идет о жилом комплексе, объединяющем несколько башен, подземные этажи, паркинги и встроенные помещения на общей территории и (часто) на едином стилобатном основании. Такой объект архитектурно представляет собой одну конструктивную систему, поскольку элементы несут взаимную нагрузку, а коммуникации и инженерные сети связаны между собой.
Проблема в том, что сегодня кадастровый учет таких комплексов не позволяет выделять башни и стилобат отдельно. При регистрации объект приходится разбивать на отдельные здания, хотя конструктивно они являются единым целым. В результате появляются юридические противоречия — например, невозможно точно определить границы ответственности при обслуживании общих инженерных систем или распределить долю в общем имуществе.
По словам представителей Госдумы, реальная застройка ушла дальше действующих норм. В крупных городах уже есть десятки жилых комплексов, где один стилобат объединяет несколько высоток и общественные помещения.
Без специального правового режима возникают сложности с учетом, регистрацией, эксплуатацией и управлением:
- формально здания стоят на одном основании, но должны иметь разные кадастровые паспорта;
- инженерные сети проходят через несколько корпусов, а доступ к ним юридически ограничен границами каждого здания;
- жильцы разных корпусов оформлены как отдельные ТСЖ или управляющие компании, но используют общее имущество — паркинг, лифтовые узлы, кровлю, коммуникации;
- стилобат и башни проходят согласование как разные объекты, что усложняет получение разрешений.
Разрабатываемый законопроект должен устранить эти противоречия и ввести единую правовую основу для таких комплексов.
Какой опыт уже есть в законодательстве
Хотя понятие «многоэтажного жилого комплекса» пока не закреплено, в нормативных актах есть близкие формулировки:
- в СП 160.1325800.2014 упоминаются многофункциональные комплексы — объединение двух и более зданий различного назначения, связанных планировочными решениями;
- в 214-ФЗ описан малоэтажный жилой комплекс как совокупность домов и общего имущества на одной территории;
- в июле 2025 года обсуждалась инициатива о введении термина «многоквартирный жилой комплекс», где поднимался вопрос единого управления группой домов.
Однако все эти подходы касались либо низкоэтажной, либо территориальной интеграции, но не решали задачу вертикального сочетания корпусов и общих элементов конструкции. Новый проект направлен именно на этот уровень сложности.
Возможные положения будущего закона
Пока текст законопроекта не опубликован, но по доступным материалам можно ожидать наличие следующих пунктов:
- Закрепление понятия многоэтажного жилого комплекса — как единого объекта капитального строительства с несколькими корпусами и общей инженерной инфраструктурой.
- Определение границ комплекса: единый земельный участок, стилобатная часть, башни, подземные и встроенные помещения.
- Общее управление и обслуживание — единая управляющая компания или совет собственников для всех корпусов, единая система учета расходов на содержание общих частей.
- Особый порядок кадастрового учета — постановка на учет всего комплекса целиком с внутренним разграничением по секциям и функциональным зонам.
- Регламентация прав на общее имущество — включая технические этажи, инженерные сети, паркинги, помещения общего пользования, площадки благоустройства.
- Уточнение норм ввода и эксплуатации — чтобы оформление отдельных частей не мешало регистрации всего объекта.
Такой подход позволит синхронизировать строительную, кадастровую и эксплуатационную документацию. В результате исчезнет двойственность, когда фактически один объект юридически дробится на несколько.
Новый законопроект должен закрыть этот пробел: упорядочить классификацию, сократить число спорных ситуаций между застройщиками и жильцами, а также обеспечить корректную кадастровую регистрацию таких проектов.
Если вы, как застройщик, хотите уточнить, как оформить или поставить на кадастровый учет сложный объект недвижимости в Красноярске, можно проконсультироваться у кадастрового инженера в службе ТехПлан