Планируя продать земельный участок, владелец сталкивается с обязательным требованием: у участка должны быть четко определенные границы, внесенные в ЕГРН. Без межевания оформить сделку купли-продажи или дарения невозможно — Росреестр откажет в регистрации права собственности для нового владельца. Старые схемы, когда участок продавали только по документу о собственности или старой выписке, давно не работают: если в кадастре нет координат границ, фактически участок «зависает» — им можно пользоваться, но передать другому лицу уже не получится. Поэтому перед продажей приходится в любом случае решать вопрос с межеванием, даже если участок стоит на учете много лет.
Что такое межевание участка
Межевание земли — это процедура определения точных границ земельного участка с внесением координат в государственный кадастр (ЕГРН). В результате появляется официальный документ, где зафиксированы не только площадь и адрес, но и точное местоположение участка на местности, включая координаты всех поворотных точек. Без этой информации участок юридически «не имеет границ»: на карте Росреестра его могут показывать условно, без четкого контура.
Только после внесения данных о границах государственный реестр признает участок самостоятельным объектом недвижимости, а регистрация перехода права собственности становится возможной. Без этой процедуры Росреестр просто откажет в оформлении сделки, даже если все остальные документы собраны и подписаны.
Как продать участок без межевания
Несмотря на ужесточение законодательства, отдельные владельцы по привычке ищут способы обойти требование межевания и продать участок по старой схеме — особенно если права собственности уже оформлены. На практике такие попытки почти всегда заканчиваются отказом в Росреестре. Однако есть редкие ситуации, когда оформление сделки без межевания все еще возможно, но каждый из этих вариантов связан с рисками и ограничениями.
- Попробовать оформить сделку внутри семьи. Иногда допускается оформление дарения или переоформления доли между близкими родственниками, но такие сделки тоже могут заблокировать из-за отсутствия межевания.
- Продажа доли в праве на участок. Если участок находится в долевой собственности, можно попытаться реализовать долю, но покупатель все равно столкнется с невозможностью выделения конкретной части земли без межевания.
- Завершить начатую «дачную амнистию». Если участок был поставлен на учет до 2018 года по упрощенным правилам, теоретически можно оформить переход права, но в большинстве регионов сейчас даже по амнистии требуют координаты.
- Использовать нотариальную сделку по наследству. В некоторых случаях наследование или передача в рамках наследства проходит без межевания, но дальнейшие сделки с таким участком будут невозможны без установленных границ.
То есть, в 2024–2025 году для полноценной продажи участка без межевания законных путей практически не осталось — любые попытки обойти процедуру приводят к отказу в регистрации или проблемам для нового собственника.