8 (902) 927-04-97Балкон или лоджия — это несколько квадратных метров, которые многие хотят превратить в полноценную часть квартиры. Кто-то мечтает о рабочем кабинете с видом на город, кто-то — о зоне отдыха или расширенной кухне. Но прежде чем браться за ремонт, разберемся, какие работы на балконе можно делать свободно, какие требуют согласования, а за какие можно получить штраф и предписание все вернуть обратно.
Балкон и лоджия?
Для начала определимся с терминами.
- Балкон — это площадка на консольной плите, выступающая за фасад здания.
- Лоджия — встроенное или пристроенное помещение с боковыми стенами, которое является частью объема здания.
С точки зрения перепланировки разница существенная. Лоджия конструктивно прочнее, способна выдерживать большую нагрузку, и работы с ней несколько проще согласовать. Балкон имеет ограниченные технические возможности, поскольку плита рассчитана на определенную нагрузку, и любые работы, которые ее увеличивают, потенциально опасны.
Но и балкон, и лоджия не относятся к жилой площади квартиры. Это закреплено в пункте 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ. А значит, на них распространяются особые ограничения.
Что можно делать без согласования
Не каждый ремонт на балконе — это перепланировка. Есть работы, которые можно выполнять свободно, без походов по инстанциям: покраска стен, укладка напольного покрытия поверх существующего основания, обшивка стен вагонкой или панелями.
Если ваш балкон или лоджия уже были застеклены, и вы меняете старые рамы на новые с теми же параметрами (тот же цвет, форма, раскладка переплетов) — согласование не требуется.
Монтаж теплоизоляции на стены, пол и потолок балкона — это отделочные работы. Утеплять можно пенополистиролом, минеральной ватой, другими материалами. Главное — не превышать допустимую нагрузку на плиту.
Разрешается устанавливать электрический теплый пол (кабельный, пленочный инфракрасный), если суммарное энергопотребление квартиры не превышает выделенную мощность.
Конвекторы, инфракрасные панели, масляные радиаторы — любые электрические приборы отопления можно устанавливать без ограничений.
Какую перепланировку балкона нужно согласовывать
Теперь о работах, для которых нужно получить разрешение. Процедура может занять время, но без нее вы рискуете нарваться на штраф и требование вернуть все в исходное состояние.
Остекление ранее не застекленного балкона
Здесь ситуация неоднозначная. Остекление балконов и лоджий само по себе не входит в перечень мероприятий, требующих согласования. Однако есть важные нюансы. Балконная плита — это общедомовое имущество. Любые работы, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома, по Жилищному кодексу требуют согласия собственников помещений. Если управляющая компания или ТСЖ строго следят за соблюдением правил, они могут потребовать согласование. Поэтому перед остеклением уточните в вашей УК, есть ли утвержденный проект остекления для дома. Если есть — придерживайтесь его. Если нет — лучше получить письменное подтверждение, что застеклить балкон можно.
Что категорически запрещено
Есть работы, которые не удастся согласовать ни при каких обстоятельствах. За них грозит штраф и обязательство вернуть все в первоначальное состояние.
Полное объединение балкона с комнатой или кухней
Это, пожалуй, самый частый запрос собственников — и самый частый отказ. Балкон и лоджия находятся за тепловым контуром здания. Система отопления многоквартирного дома рассчитана на определенную площадь. Если массово объединять балконы с комнатами, отапливаемая площадь дома увеличится, а мощности системы не хватит. В квартирах станет холодно — причем не только у вас, но и у соседей.
Кроме того, Минстрой России в письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 разъяснил, что объединение балкона с комнатой — это вообще не перепланировка, а реконструкция. А реконструкция требует согласия 100% собственников помещений в доме и получения разрешения на реконструкцию в установленном порядке. То есть согласовать полное объединение практически невозможно.
Перенос батареи на балкон
Перенос радиаторов центрального отопления на балкон или лоджию запрещен. Эти помещения не относятся к жилым и не входят в общую площадь квартиры, что прямо следует из статьи 15 ЖК РФ. При этом переустройство инженерных систем по статье 25 ЖК РФ допускается только в жилых помещениях.
Водяной теплый пол от центрального отопления
Водяной теплый пол, подключенный к центральному отоплению или ГВС, запрещен. Такой монтаж нарушает работу общедомовых инженерных систем и прямо запрещен пунктом 1.7.2 Правил технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ № 170). На балконе это приводит к перегрузке системы, изменению гидравлики, риску протечек и промерзания, что опасно для соседей и всего дома.
Устройство на балконе ванной, санузла или кухни
Размещать «мокрые зоны» на балконе запрещено. Балкон находится над улицей или над балконом соседей снизу. Прокладка канализации и водопровода технически сложна, а риск протечек — огромен. Кроме того, согласно пункту 4.2.4.9 Постановления Госстроя России № 170 от 27.09.2003, использовать балконы и лоджии можно только по прямому назначению.
Устройство лоджий и балконов на втором этаже и выше
Нельзя пристраивать балкон там, где его не было по проекту. Исключение — первый этаж. Там пристройка балкона теоретически возможна, но требует сложного согласования, включая разрешение на реконструкцию.
Увеличение площади балкона за счет выноса конструкции
Расширить балкон, выдвинув его за пределы существующей плиты — нельзя. Это увеличивает нагрузку на несущие конструкции и меняет фасад здания. Такие работы квалифицируются как реконструкция и требуют согласия всех собственников.
Последствия незаконной перепланировки
Если вы сделали перепланировку без согласования, рано или поздно это может выясниться в таких ситуациях:
- продажа квартиры (покупатель или банк запросит техпаспорт);
- обращение в управляющую компанию по любому вопросу;
- жалоба соседей;
- проверка жилищной инспекции.
Для физических лиц штраф за нарушение составляет от 2 000 до 2 500 рублей (статья 7.21 КоАП РФ) и предписание вернуть все в исходное состояние. Это главная проблема. Вас обяжут за свой счет демонтировать все, что было сделано незаконно.
Если предписание не выполнено. Суд может принять решение о продаже квартиры с торгов. Новый собственник будет обязан вернуть квартиру в исходное состояние, а вы получите деньги за вычетом расходов на исполнение решения.
Узаконить уже выполненную перепланировку можно, но только если она соответствует всем нормам. Понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Чтобы узаконить уже сделанные работы или получить помощь в перепланировке квартиры в Красноярске, обратитесь к экспертам кадастровой службы Техплан.