Переустройство и перепланировка жилого помещения

Posted on

Любые изменения в квартире — перепланировка, переустройство или и то, и другое вместе — подлежат обязательному согласованию. Это установлено частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Работы выполняются только с разрешения уполномоченного органа и с соблюдением требований законодательства. При этом закон оценивает не глобальность сделанного вами ремонта, а его последствия для дома, инженерных систем и прав других собственников.

Что считается перепланировкой

Перепланировка — это изменения, которые затрагивают планировочную структуру квартиры. Понятие раскрыто в статье 25 Жилищного кодекса РФ.

К перепланировке относятся любые действия, в результате которых:

  • меняется площадь или границы квартиры
  • создаются (выделяются) новые помещения
  • квартиры объединяются или разделяются
  • даже без изменения общей площади меняются внутренние границы комнат
  • меняются границы или площадь соседних помещений

После перепланировки требуется внесение изменений в сведения ЕГРН: по границам, площади или составу помещений. Без этого с юридической точки зрения перепланировка считается незавершенной.

Что считается переустройством

Переустройство связано не с планом квартиры, а с ее инженерным оснащением. Данная процедура тоже регламентируется статьей 25 Жилищного кодекса РФ.

К переустройству относятся:

  • установка, замена или перенос инженерных сетей
  • перенос или замена сантехнического оборудования
  • изменения в электрическом или ином техническом оборудовании

Основной момент — необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения. Даже если стены остаются на месте, такие работы нужно согласовывать.

Какие изменения запрещены

Не все изменения в принципе допускаются законом. Ограничения закреплены, в том числе, в пункте 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ № 170).

Не допускаются работы, которые:

  • нарушают прочность и могут стать причиной разрушения несущих конструкций
  • приводят к сбоям в эксплуатации инженерных систем дома
  • портят техническое состояние или внешний вид фасада дома
  • нарушают требования противопожарной безопасности

Если в вашем проекте есть такие решения, вам откажут в согласовании, независимо от способа подачи документов.

Как оформляется перепланировка и переустройство

Общий порядок выглядит так:

  • подготовка проекта перепланировки и (или) переустройства организацией или ИП с допуском СРО
  • подача документов в уполномоченный орган или через МФЦ
  • получение решения о согласовании либо об отказе (срок — до 45 дней)
  • выполнение работ строго по утвержденному проекту
  • оформление технического плана у кадастрового инженера, если проводилась перепланировка
  • уведомление органа согласования о завершении работ

Когда перепланировка и переустройство считаются завершенными

С точки зрения закона ремонт заканчивается не тогда, когда вынесли последний мешок мусора, а когда изменения зафиксированы документально. Здесь есть отличия:

  • Переустройство считается завершенным после того, как уполномоченный орган утвердил акт приемки выполненных работ. Этим актом подтверждается, что инженерные изменения выполнены в соответствии с согласованным проектом и не нарушают работу систем дома.
  • Если делалась перепланировка, то даже после приемки квартира юридически остается «старой», пока новые параметры не отражены в Едином государственном реестре недвижимости. Только после внесения изменений в ЕГРН перепланировка считается завершенной в полном объеме.

При выявлении самовольных изменений орган согласования выдает предписание привести жилое помещение в исходное состояние. Срок и порядок восстановления определяются индивидуально. Если требование игнорируется, дело переходит в судебную плоскость. Для собственников это риск принудительной продажи квартиры с торгов, для нанимателей по договору социального найма — риск расторжения договора и выселения. При этом неузаконенная перепланировка блокирует любые сделки с квартирой — продажу, дарение, оформление ипотеки, наследство.

Если у вас есть вопросы по поводу предстоящих в ходе ремонта квартиры изменений, проконсультируйтесь с кадастровыми инженерами бюро Техплан в Красноярске, не попадают ли они под понятие перепланировки, и как правильно все узаконить.