8 (902) 927-04-97«Свободная планировка» — один из самых популярных маркетинговых терминов у застройщиков. Покупатель видит пустую коробку без стен и думает: «Отлично, сделаю как захочу». А потом выясняется, что «как захочу» — это нарушение закона, штраф и требование все переделать. Разберемся, почему свободной планировки юридически не существует и как правильно делать ремонт в такой квартире.
Что такое свободная планировка
В Жилищном кодексе, Градостроительном кодексе и других законах понятия «свободная планировка» нет. Это придумали застройщики, чтобы продавать квартиры без внутренних перегородок как преимущество.
На самом деле у каждой квартиры — даже без единой стены — есть утвержденная планировка. Она зафиксирована в проектной документации дома, которая прошла экспертизу. В этих документах указано, где должны быть кухня, санузлы, жилые комнаты, коридоры.
То есть, покупатель видит пустое пространство, иногда с разметкой блоками по полу. А на самом деле есть план с четкими границами помещений в документации застройщика и (если проведена инвентаризация) в техпаспорте БТИ. Если вы возведете стены не там, где указано в проекте — это перепланировка. И ее нужно согласовывать.
Ограничения свободной планировки
Три главных ограничения:
1. Мокрые зоны
Кухня и санузлы в проекте размещены так, чтобы не оказаться над жилыми комнатами соседей снизу. Если вы устроите кухню на месте запланированной спальни — она окажется над чьей-то гостиной. Это прямое нарушение санитарных норм.
2. Инженерные коммуникации
Стояки водоснабжения и канализации заложены в конкретных местах. Переносить их можно, но с ограничениями — и это тоже согласование.
3. Жилые помещения
По нормам в жилой комнате должно быть естественное освещение (окно). Нельзя сделать спальню в центре квартиры без окон.
Особенность согласования перепланировки новостроек
Застройщики сейчас не проводят техническую инвентаризацию через БТИ. Они ставят дом на кадастровый учет через технический план от кадастрового инженера и регистрируют в ЕГРН. Этого достаточно для продажи квартир. Но для согласования перепланировки нужен именно технический паспорт. А его нет.
Поэтому до начала ремонта нужно вызвать кадастрового инженера для первичной инвентаризации квартиры. Он зафиксирует исходную планировку — ту, что в проекте застройщика. Это ваша «точка отсчета» для любых изменений.
Если сделать ремонт без этого шага, потом кадастровый инженер зафиксирует уже измененную планировку как самовольную. Доказывать, что было «до», придется через экспертизу или суд.
Как согласовать перепланировку квартиры от застройщика
- Получите документы от застройщика. Запросите архитектурно-строительный план вашей квартиры из проектной документации. Там указаны границы всех помещений — кухни, санузлов, комнат, коридоров.
- Кадастровый инженер составит технический паспорт с исходной планировкой.
- Сравните желаемую планировку с исходной. Если хотите сделать точно, как в проекте застройщика, согласовывать ничего не нужно. Если хотите иначе — это перепланировка.
- Закажите проект перепланировки. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО. Проект должен включать техническое заключение о допустимости работ.
- Согласуйте в жилищной инспекции. В Красноярске — через департамент градостроительства (ул. Карла Маркса, 95) или МФЦ. Срок — до 45 дней.
- Сделайте ремонт по согласованному проекту.
- Пройдите приемку и внесите изменения в ЕГРН.
Что можно и нельзя в квартире со «свободной планировкой»
| Можно | Нельзя |
|---|---|
| Возвести перегородки по проекту застройщика | Перенести кухню в жилую комнату |
| Объединить санузел (если оба в мокрой зоне) | Расширить санузел за счет жилой комнаты |
| Сделать гардеробную в коридоре | Сделать жилую комнату без окна |
| Расширить санузел за счет коридора | Убрать вентиляцию из кухни |
| Изменить конфигурацию коридора | Заблокировать доступ к стоякам |
Свободная планировка — возможность выбрать планировку на этапе ремонта, но в рамках закона. Если хотите отойти от проекта застройщика, согласуйте изменения с кадастровым инженером до начала работ. Это проще и дешевле, чем разбираться с последствиями.