В новостройке без отделки не все изменения относятся к косметическому ремонту: часть работ подпадает под перепланировку или переустройство. Разница между этими понятиями влияет на порядок оформления: простые отделочные работы не нуждаются в согласовании и документального оформления. А перенос перегородок, устройство новых проемов, монтаж полов и перемещение сантехники фиксируются в техническом паспорте и согласуются заранее. Самовольные изменения могут создать препятствия в случае продажи, оформлении ипотеки и в других сделках.
Чем ремонт отличается от перепланировки
Если у вас квартира без отделки — только голые стены, плита пола, окна и двери, — до начала каких-либо изменений стоит разобраться, что считается ремонтом, а что перепланировкой или переустройством.
- Ремонт — это любые работы, не затрагивающие параметры, указанные в техническом паспорте. Сюда относится покраска стен, укладка плитки, установка натяжных потолков, замена сантехники на ту же модель без перемещения, стандартный монтаж розеток и освещения.
- Перепланировка — это любые изменения конфигурации квартиры: перенос перегородок, дверных проемов, объединение или разделение комнат, устройство новых проемов, изменение конструкции пола.
- Переустройство — перенос или монтаж оборудования и коммуникаций (перенос радиаторов, изменение расположения санузла или газовой плиты, монтаж новых труб).
Согласовать перепланировку или переустройство и отобразить эти данные в техпаспорте нужно до начала ремонта.
Особенности согласования
В новостройке без отделки зачастую сначала необходимо смонтировать коммуникации, полы, установить сантехнику. Все это — изменения исходного состояния, которые фиксируются в техническом паспорте. Без этого документа невозможно узаконить перепланировку, оформить ипотеку или продать квартиру в будущем без сложностей.
На практике владельцы новостроек нередко получают ключи раньше, чем происходит официальная регистрация собственности — и здесь важно понимать: согласовать изменения имеет право только собственник, а не просто «обладатель ключей».
Если работы провести без согласования, в будущем придется не только доказывать законность изменений, но и платить штрафы, а иногда и возвращать квартиру в первоначальное состояние. Банки особенно строго относятся к таким нарушениям: при обнаружении самовольной перепланировки в ипотечной квартире могут потребовать досрочного погашения кредита.
Требования к свободной планировке
В рекламных буклетах многие застройщики предлагают квартиры «со свободной планировкой», но в законодательстве такого понятия не существует. На деле это обычное жилье, где застройщик просто не возводит часть внутренних перегородок. Фактическая планировка всегда зафиксирована в поэтажном плане дома и в проектной документации, которую согласовывали при строительстве.
Покупатель видит пространство без стен — только с санузлом и несущими конструкциями. Но все параметры квартиры, включая возможное размещение помещений, заранее утверждены в техническом паспорте. Любые новые перегородки, перенос дверных проемов, объединение комнат или изменение площади требуют стандартной процедуры согласования, как при обычной перепланировке.
Свободное расположение стен не дает права изменять конфигурацию квартиры по своему усмотрению. Даже если внутри нет перегородок, нельзя, например, делать жилое помещение на месте кухни, перемещать мокрые зоны или объединять лоджию с комнатой без разрешения. Все изменения фиксируются официально — иначе квартиру нельзя будет продать, оформить в ипотеку или использовать как залог.