Перепланировка квартиры, что можно изменить, а что нельзя

Posted on

Из-за крошечных кухонь в хрущевках, неудобных коридоров в панельках и непродуманной планировки в новостройках желание переделать квартиру «под себя» возникает у многих собственников. Снести перегородку, объединить санузел, расширить дверной проем — кажется, что это личное дело владельца. Но по закону любые изменения конфигурации квартиры нужно согласовывать.

В Красноярске в 2025 году выявлено уже 375 случаев самовольной перепланировки. Чаще всего — в Октябрьском, Советском и Кировском районах. Нарушителей ждут штрафы и предписания вернуть все обратно. Чтобы не оказаться в их числе, разберемся, как сделать перепланировку правильно.

Что изменилось в законодательстве с 2024–2025 года

С 1 апреля 2024 года вступил в силу Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023, который внес серьезные изменения в Жилищный кодекс. Эти изменения действуют по всей России.

Уточнено само понятие перепланировки. Теперь это не просто «изменение конфигурации помещения», а:

  • изменение границ и площади помещения;
  • образование новых помещений (в том числе при объединении смежных);
  • изменение внутренней планировки — с изменением площади комнат или без.

Перепланировка теперь напрямую увязана с ЕГРН. Пока изменения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, перепланировка не считается завершенной. То есть раньше достаточно было получить акт приемки, теперь нужно еще обновить данные в Росреестре.

Для завершения согласования теперь требуется технический план, подготовленный кадастровым инженером. Раньше его делали уже после приемки, теперь — до нее.

В чем разница между перепланировкой и переустройством

Жилищный кодекс разделяет два понятия, и путать их не стоит.

  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения: снос и возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение или разделение комнат, устройство гардеробных и ниш. Все, что меняет контуры помещений на плане.
  • Переустройство — это работа с инженерными сетями и оборудованием: замена газовой плиты на электрическую, перенос сантехники, установка водонагревателя, монтаж системы «теплый пол». Все, что связано с коммуникациями.

На практике часто делают и то, и другое одновременно — тогда согласовывать нужно оба вида работ.

Не нужно согласовывать:

  • косметический ремонт (обои, покраска, напольное покрытие);
  • замена дверей, окон, сантехники и электрооборудования на аналогичное без переноса;
  • установка встроенной мебели, шкафов, антресолей;
  • замена радиаторов отопления на аналогичные по параметрам (без переноса);
  • остекление балкона (в большинстве случаев, но есть нюансы).

Какая перепланировка квартиры разрешена

Закон разрешает достаточно много при условии соблюдения норм и предварительного согласования.

Можно:

  • Сносить, возводить и переносить ненесущие перегородки внутри квартиры. Это самый распространенный вид перепланировки: объединение комнат, выделение гардеробной, изменение конфигурации коридора.
  • Переносить проемы в ненесущих перегородках, менять их размеры, закладывать старые и пробивать новые.
  • Объединить ванную и туалет в единый санузел — это одна из самых популярных перепланировок.
  • Увеличить площадь ванной или туалета, «забрав» квадратные метры у нежилых помещений.
  • Объединить кухню с комнатой, если на кухне электрическая плита. Если газовая — только с установкой раздвижной перегородки или двери.
  • Перенести кухню на площадь нежилых помещений (коридор, кладовка) и при соблюдении ряда условий (наличие естественного освещения, вентиляции, возможность подключения коммуникаций).

Что категорически запрещено в перепланировке квартиры

Есть виды работ, которые не проходят согласование в принципе, поскольку они создают прямую угрозу дому и соседям. Нельзя:

  • Демонтировать или ослаблять несущие стены, колонны и пилоны. В панельных и крупноблочных домах даже проемы в таких конструкциях недопустимы без решения автора проекта здания.
  • Располагать ванную, туалет или кухню над спальнями и гостиными соседей снизу. Исключение — первый этаж и квартиры над нежилыми помещениями.
  • Размещать кухню над жилыми помещениями.
  • Расширять санузел за счет комнат.
  • Переносить вход в туалет (если санузел в квартире один, вход должен быть из коридора, вход из кухни или комнаты возможен только при наличии второго санузла с выходом в прихожую).
  • Объединять жилую комнату с газифицированной кухней.
  • Сужать, переносить или частично демонтировать вентканалы.
  • Полностью присоединять балкон или лоджию к комнате/кухне.
  • Выносить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию
  • Делать водяной теплый пол от стояков.

Особенности для разных типов домов в Красноярске

Тип дома влияет на возможности перепланировки:

  • Большинство стен в панельных домах — несущие. Сносить их нельзя, устраивать проемы — крайне сложно. Для любых работ с несущими конструкциями нужно техническое заключение автора проекта дома. В Красноярске много панельных домов различных серий. Прежде чем планировать перепланировку, закажите техпаспорт и выясните, какие стены несущие.
  • В кирпичных домах внутренние перегородки часто ненесущие, их можно демонтировать. Проемы в несущих кирпичных стенах делать проще, чем в панелях, но тоже требуется расчет и усиление конструкций.
  • В монолитных домах несущие только колонны и пилоны, внутренние стены часто ненесущие или вообще отсутствуют (квартиры сдаются со свободной планировкой). Но «свободная планировка» не означает, что можно делать что угодно — границы помещений все равно фиксируются в проектной документации.
  • Дома-памятники и здания в исторических районах. В объектах культурного наследия любые работы согласуются дополнительно — через Службу по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края.

Как согласовать перепланировку в Красноярске

Процедура регламентирована федеральным законодательством (статьи 26–28 ЖК РФ) и местными актами — Постановлением администрации Красноярска № 572 от 14.11.2005 и Распоряжением № 652-ж от 28.06.2011.

Шаг 1. Получите техпаспорт квартиры

Закажите технический паспорт в кадастровой службе Техплан.

Шаг 2. Разработайте проект перепланировки

Проект должна выполнить организация с допуском СРО. Это обязательное требование. Проектировщики подготовят чертежи «до» и «после», а при необходимости — расчеты нагрузок, схемы усиления конструкций, теплотехнический расчет.

Шаг 3. Соберите документы

Полный пакет для подачи:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
  • проект;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.п.);
  • техпаспорт квартиры;
  • письменное согласие всех собственников (если квартира в долевой собственности).

Нотариально заверять согласие собственников не обязательно, достаточно всем прийти и подписать заявление при подаче.

Шаг 4. Подайте документы в департамент градостроительства

В Красноярске согласование перепланировки — бесплатная муниципальная услуга. Документы и заявка подаются в единое окно по адресу ул. Карла Маркса, 95, 2-й этаж, в МФЦ «Мои документы» или на портале госуслуг.

На момент подачи в квартире не должно быть уже выполненной перепланировки. По данным департамента, большинство отказов связано именно с тем, что собственники сначала делают ремонт, а потом приходят «согласовывать». Так не работает.

Шаг 5. Дождитесь решения

Администрация рассмотрит заявление в течение 45 дней (это максимальный срок по закону). Если все в порядке, вам выдадут решение о согласовании. Если нет — мотивированный отказ с указанием причин.

Частые причины отказа:

  • перепланировка уже выполнена;
  • проект не соответствует нормам;
  • затронуты несущие конструкции без должного обоснования;
  • нарушены санитарные или противопожарные требования.

Шаг 6. Выполните работы

После получения разрешения можно приступать к ремонту. Работы должны точно соответствовать согласованному проекту. Обязательно уведомьте управляющую компанию о начале работ. УК вправе контролировать ход ремонта и проверять скрытые работы (например, гидроизоляцию при расширении санузла).

Шаг 7. Пройдите приемку

После завершения работ обратитесь в администрацию своего района. Приемочная комиссия (представители районной администрации, УК, проектировщики) приедет в квартиру и проверит соответствие результата проекту. Если все совпадает, подписывается акт о завершенной перепланировке.

Шаг 8. Обновите документы

С актом обратитесь к кадастровому инженеру, который подготовит новый технический план квартиры. Затем подайте документы в Росреестр (через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН. Это обязательный этап с 2024 года. Пока данные не обновлены в ЕГРН, перепланировка не считается завершенной.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

Если ремонт уже выполнен без разрешения — путь только через суд. С 2013 года в Красноярске упрощенный порядок (через администрацию) больше не действует.

Пошаговая инструкция:

  1. Вызовите кадастрового инженера — он зафиксирует фактическое состояние квартиры и подготовит техпаспорт до и после перепланировки.
  2. Закажите техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Его делает проектная организация с допуском СРО, а для работ с несущими конструкциями — автор проекта дома.
  3. Подайте документы в департамент градостроительства. Вы получите официальный отказ, который нужен для суда.
  4. Обратитесь в суд с иском о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Нужно доказать, что изменения не нарушают права соседей, не угрожают безопасности и соответствуют нормам.
  5. Если суд вынесет положительное решение, оформляйте новый техплан и вносите изменения в ЕГРН.

Ответственность за незаконную перепланировку

  • Административный штраф — от 2 000 до 2 500 рублей для физических лиц (статья 7.21 КоАП РФ). Для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей.
  • Предписание вернуть все обратно за счет собственника.
  • Проблемы в случае необходимости продать квартиру с перепланировкой (она отражается в техпаспорте как несоответствие). Покупатели и банки, в которых берут ипотеку, это видят.
  • При отказе выполнить предписание суд вправе принять решение о продаже квартиры с торгов. Новый собственник обязан будет вернуть все в исходное состояние, а прежний владелец получит деньги за вычетом расходов.

Сделать перепланировку правильно — значит сначала согласовать, потом строить, и в конце оформить все документы. Если вы планируете перепланировку в Красноярске — проконсультируйтесь со специалистами до начала работ. Кадастровые инженеры и проектировщики помогут оценить возможности, подготовить проект и пройти согласование без нарушений.