8 (902) 927-04-97Владельцы частных домов нередко думают: «Это мой дом, мой участок — что хочу, то и делаю». Снести перегородку, объединить комнаты, перенести санузел, сделать новый дверной проем — казалось бы, кому какое дело? Но оказывается, что изменения в частном доме тоже нужно оформлять. Иначе при продаже, дарении или вступлении в наследство возникнут проблемы, поскольку данные в документах не будут соответствовать реальности.
Кадастровые инженеры службы Техплан рассказывают, какие изменения в частном доме считаются перепланировкой, чем она отличается от реконструкции, как правильно узаконить уже сделанные работы и что грозит, если ничего не оформлять.
Перепланировка или реконструкция?
Это два разных понятия, и путать их не стоит — от этого зависит, какую процедуру проходить.
- Перепланировка — это изменение внутренней конфигурации дома без изменения его внешних границ и общей площади. Вы работаете «внутри коробки»: сносите или возводите перегородки, переносите дверные проемы, объединяете или разделяете комнаты, устраиваете гардеробные, меняете расположение санузлов. В случае перепланировки контур дома на участке остается прежним. Меняется только внутренняя планировка помещений.
- Реконструкция — это изменение параметров самого здания: площади, этажности, высоты. Сюда относятся: пристройка новых помещений, надстройка мансарды или второго этажа, расширение дома в сторону, замена несущих конструкций, изменение формы крыши. При реконструкции меняются внешние границы дома — его «пятно застройки» на участке становится другим.
Почему это важно? Потому что процедуры оформления разные:
- Перепланировка оформляется через обновление технического плана и внесение изменений в ЕГРН.
- Реконструкция оформляется, как введение объекта нового строительства.
Если вы пристроили к дому веранду или надстроили мансарду — это реконструкция, и оформлять ее нужно через уведомление в администрацию. Если вы снесли внутреннюю стену между комнатами — это перепланировка, и достаточно обновить технический план.
Что говорит закон о перепланировке частного дома
Частный дом — это объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В ЕГРН указаны характеристики дома (площадь, количество этажей, назначение помещений). Если после перепланировки реальные характеристики не совпадают с данными в реестре, то возникает противоречие.
Чем это грозит:
- В случае продажи или дарении дома покупатель (или нотариус, или банк при ипотеке) запросит выписку из ЕГРН. Если данные в выписке не соответствуют фактическому состоянию дома, то сделка может быть приостановлена или сорвана.
- При оформлении наследства та же проблема: нотариус увидит расхождения и потребует их устранить.
- При страховании дома страховая компания может отказать в выплате, если застрахованный объект не соответствует документам.
Кроме того, с 1 апреля 2024 года (Федеральный закон № 608-ФЗ от 19.12.2023) перепланировка помещений в многоквартирных домах считается завершенной только после внесения изменений в ЕГРН. Хотя напрямую этот закон касается МКД, он задает общий тренд: данные в реестре должны соответствовать реальности.
Какие работы в частном доме нужно согласовывать
Нужно оформлять (перепланировка):
- снос или возведение внутренних перегородок;
- объединение или разделение комнат;
- перенос дверных проемов;
- изменение расположения санузлов, кухни;
- устройство дополнительных санузлов;
- объединение или разделение жилых помещений.
Нужно оформлять через уведомление (реконструкция):
- пристройка новых помещений (веранда, терраса, дополнительная комната);
- надстройка мансарды или второго этажа;
- расширение существующих помещений с выходом за прежние границы дома;
- изменение высоты здания;
- замена или усиление несущих конструкций.
Не требует оформления:
- косметический ремонт (обои, покраска, напольное покрытие);
- замена окон и дверей без изменения размеров проемов;
- замена инженерного оборудования на аналогичное (котел, насос, радиаторы);
- утепление стен, замена кровельного покрытия;
- ремонт коммуникаций без изменения их схемы.
Как узаконить перепланировку частного дома
Процедура проще, чем для квартир в многоквартирных домах. Главное — привести документы в соответствие с реальностью.
Шаг 1. Оцените, что именно было сделано
Определите, относятся ли выполненные работы к перепланировке или к реконструкции.
Шаг 2. Закажите технический план
Технический план — это основной документ для внесения изменений в ЕГРН. Его готовит кадастровый инженер. Инженер приедет на объект, проведет обмеры, зафиксирует фактическую планировку дома и подготовит технический план в электронном виде (на диске или флешке) с электронной подписью.
Шаг 3. Подайте документы в Росреестр
С готовым техническим планом обратитесь в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.
Документы для подачи:
- заявление о государственном кадастровом учете изменений (заполняется на месте);
- технический план (на диске или флешке);
- паспорт собственника;
- правоустанавливающие документы на дом (если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН).
Госпошлина для физических лиц за внесение изменений в ЕГРН составляет 1000,00 рублей. Срок рассмотрения 5–7 рабочих дней, если подаете в МФЦ.
Шаг 4. Получите обновленную выписку из ЕГРН
После внесения изменений закажите выписку из ЕГРН. В ней будут отражены актуальные характеристики дома: площадь, количество этажей, план помещений. Теперь документы соответствуют реальности, и проблем при сделках или оформлении наследства не возникнет.
Частые вопросы
Можно ли продать дом с неузаконенной перепланировкой?
Теоретически — да, если найдется покупатель, готовый купить «как есть». Но на практике банки не одобрят ипотеку на такой объект, а покупатели с наличными будут требовать скидку. Проще и выгоднее узаконить изменения до продажи.
Что делать, если дом достался по наследству с неузаконенной перепланировкой?
Сначала вступите в наследство (нотариус оформит свидетельство на основании имеющихся документов). Затем закажите технический план с фиксацией фактического состояния и внесите изменения в ЕГРН.
Нужно ли согласие соседей на перепланировку частного дома?
Нет. В отличие от квартиры в многоквартирном доме, частный дом — ваша собственность, и согласие третьих лиц не требуется. Исключение — если дом находится в общей долевой собственности, тогда нужно согласие всех сособственников.
Можно ли узаконить перепланировку, сделанную много лет назад?
Да. Срок давности на это не распространяется. Закажите технический план с фактическими данными и подайте на внесение изменений в ЕГРН.